ஏலத்தில் சொத்து வாங்குவது சரியா?

வங்கிகளின் முக்கியமான நடவடிக்கை வாடிக்கையாளர்களுக்குக் கடன் தருவதாகும். பல வகைகளில் வங்கிகள் கடன்கள் வழங்குகின்றன. விவசாயக் கடன், கல்விக் கடன், தொழில்முனைவோர் கடன், வீடு கட்டக் கடன் என மக்களின் பல தேவைகளை முன்னிட்டுக் கடன் தருகின்றன. அந்த வகையில் ஒன்று சொத்துக்கு இணையான அடமானக் கடன்.

பெரும்பாலும் பல்வேறு தேவைகளை முன்னிட்டு இந்தக் கடன்களை வாடிக்கையாளர்கள் வாங்குகிறார்கள். நிலத்தின் பெயரிலோ நிறுவனம் அல்லது வீட்டின் பெயரிலோ இந்தக் கடன்கள் வாங்கப்படும். இம்மாதிரியான கடன்களுக்கு ஒழுங்காகத் தவணைத் தொகை கட்ட முடியாது போனால் உரிய காலக் கெடுக்குப் பிறகு வங்கிகள் அந்தச் சொத்தைக் கையகப்படுத்தும். இந்த மாதிரி கையகப்படுத்தப்படும் சொத்துகள் முறையான சட்ட நடவடிக்கைகளுக்குப் பிறகு ஏலத்துக்கு விடப்படும். ஏலத்துக்கு வரும் வீடுகள், நிலம், நிறுவனங்களை ஏல முறையில் வங்கிகள் விற்பனை செய்து தங்களுக்குச் செலுத்த வேண்டிய

தொகையை எடுத்துக்கொள்ளும். இது மட்டுமல்லாது வீடு கட்டக் கடன் வாங்குபவர்களும் மாதத் தவணைகள் கட்டத் தவறும்போது உரிய காலக் கெடுவுக்குப் பிறகு வீடுகளை வங்கிகள் கையகப்படுத்தும். இது பொதுவான நடைமுறை.

ஜப்தி நடைமுறை

பொதுவாக ஒரு சொத்தின் பேரில் கடன் வாங்கிவிட்டு கடன் தவணை கட்டத் தவறினால் உடனடியாக வங்கிகள் அந்தச் சொத்தைக் கையகப்படுத்தாது. கடன்தாரர் கடனைத் திருப்பிச் செலுத்த உரிய அவகாசம் அளிக்கும். அதன் பிறகும் அவர் கட்டத் தவறும்பட்சத்தில்தான் கடனில் இருக்கும் அந்தச் சொத்தைக் கையகப்படுத்தும். அதற்கான நடைமுறை என்னவென்றால் முதலில் சட்டரீதியான அறிவுறுத்தலைக் கொடுப்பார்கள். அதன் பிறகும் தோராயமாக 60 நாட்கள் கடன்தாரர் திருப்பிச் செலுத்துவதற்கான அவகாசம் கொடுக்கப்படும். பிறகு குறிப்பிட்ட அந்தச் சொத்தை அடையாள ஜப்தி (symbolic possession) எடுப்பார்கள். இதன் பிறகு ஒரு மாத கால அவகாசத்தில் வீட்டை வங்கிகளால் ஏலத்துக்குக் கொண்டு வர முடியும்.

இதில் இரு முறைகள் இருக்கின்றன. சில வங்கிகள் அடையாள ஜப்தி எடுத்து முடித்ததும், ஏலத்தில் சொத்தை விற்றுவிடுகின்றன. அதாவது அதன் பிறகு சட்டரீதியில் முழுமையாக அந்த வீட்டை ஜப்தி செய்வதில்லை. உதாரணமாகக் குறிப்பிட்ட அந்தச் சொத்து, குத்தகையில் இருக்கின்றதென்றால், குத்தகைதாரரை வெளியேற்றி, சொத்தை ஏலத்தில் எடுத்தவரிடம் வங்கிகள் ஒப்படைக்க வேண்டும். இதைச் சில வங்கிகள் செய்வதில்லை எனச் சொல்லப்படுகிறது. ஆனால் பெரும்பாலான வங்கிகள் ஜப்தி நடவடிக்கையைச் செய்து தருகின்றன.

ஏல நடைமுறை

சொத்தை ஜப்தி செய்த பிறகு பத்திரிகை விளம்பரங்களின் வழியாக ஏலத்துக்கு வங்கிகள் அழைப்பு விடுக்கும். ஏலத்தில் பங்குகொள்ள முன் தொகை கட்ட வேண்டும். ஏலத்தில் யார் வேண்டுமானாலும் கலந்துகொள்ள முடியும். முன்பு நேரடியான ஏல முறை இருந்துள்ளது. இதில் ஏலதாரர்கள் ஏலத்தைத் தங்களுக்குச் சாதகமாக்கிக்கொள்ளும் சூழல் இருந்தது. அதாவது ஒரு ஏலதாரர் அந்தச் சொத்தை வாங்க விரும்பும்போது மற்ற ஏலதாரர்களை அவர் விலகிக்கொள்ளச் சொல்ல வாய்ப்புள்ளது. இது வங்கிகளுக்குப் பாதகம். அதனால் இ-ஏல முறை (e-Auction) இப்போது நடைமுறை உள்ளது.

இ-ஏல முறைக்காக வங்கிகள் தனியான இணைய நுழைவு முகவரிகளை உருவாக்கியுள்ளன. அதன் வழியாக ஏலதாரர்கள் ஏலத்துக்கு விண்ணப்பிக்க வேண்டும். ஏலதாரர்கள் வங்கிகளுக்கு வர வேண்டிய அவசியம் இல்லாமல் தங்கள் இடத்தில் இருந்தபடியே ஏலத்தில் கலந்துகொள்ளலாம். இந்த முறையில் முறைகேடுகள் நடக்க வாய்ப்பில்லை. ஏலத்தில் சொத்தை வாங்கியவர்கள் குறிப்பிட்ட காலக் கெடுவுக்குள் தொகையைச் செலுத்த வேண்டும். அதைக் கட்டத் தவறினால் அந்த ஏலம் ரத்துசெய்யப்பட்டு மீண்டும் அந்தச் சொத்து ஏலத்துக்கு விடப்படும்.

ஏலத்தில் வரும் சொத்தை வாங்கலாமா?

ஏலத்துக்கு வரும் சொத்துக்கு எதிராகத்தான் வங்கிகள் கடன் அளித்திருக்கும். அதனால் அந்தச் சொத்துக்குக் கடன் அளிக்கும்போதே வங்கிகள் அந்தச் சொத்து குறித்துத் தீர விசாரித்து சட்ட ஆலோசனையும் வாங்கியிருக்கும். அந்தச் சொத்தில் ஏதேனும் பிரச்சினை இருந்தால் கடனே வழங்கப்பட்டிருக்க வாய்ப்பில்லை. வில்லங்கச் சான்றிதழ் எல்லாம் வாங்கப்பட்டிருக்கும். புதிததாக ஒரு சொத்தை வாங்கும்போது இதையெல்லாம் நாம்தான் தேடிச் சேகரிக்க வேண்டும். ஏலத்துக்கு வரும் சொத்தில் இதையெல்லாம் வங்கிகள் ஒழுங்காகச் செய்திருக்கும். அதனால் நமக்கு அலைச்சலும் பணமும் மிச்சம்.

இரண்டாவது வங்கிகள் அதிக லாபத்துக்குச் சொத்தை விற்க நினைக்காது. சொத்துக்கான விலை நியாயமானதாகத்தான் இருக்கும். சந்தையில் இருக்கும் நில மதிப்பைக் காட்டிலும் ஏலத்துக்கு வரும் சொத்தின் மதிப்பு சற்றுக் குறைவானதாகவே இருக்கும் எனச் சொல்லலாம்.

ஏலத்தில் ஒரு சொத்தை வாங்கும்போது அது வெளிப்படையான பரிவர்த்தணையாக இருக்கும். இதில் கள்ளப் பணம் புழங்க வாய்ப்பில்லை. அதனால் நாட்டின் வருவாய்க்கு நன்மை பயக்கும்.