2020-ல் சென்னை: கனவு இல்லம் - தூரம் அதிகமில்லை: கலந்துரையாடல்

‘தி இந்து’ நாளிதழின் ‘சொந்த வீடு’ இணைப்பிதழ் ஜோன்ஸ் பவுண்டேஷன்ஸ் உடன் இணைந்து ‘2020-ல் சென்னை, கனவு இல்லம்- தூரம் அதிகமில்லை’ என்ற தலைப்பில் ரியல் எஸ்டேட் துறை பற்றிய நிபுணர்களின் கலந்துரையாடல் நிகழ்ச்சியைக் கடந்த 23.09.2015 அன்று ராடிசன் ப்ளூவில் நடத்தியது. ‘தி இந்து’ குழுமத்தின் ஓர் அங்கமான ரூஃப் அண்ட் புளோர் ப்ராபர்ட்டி இணையதளமும் இந்த நிகழ்ச்சியை இணைந்து வழங்கியது.

வளர்ந்துவரும் வீட்டுத் தேவையைக் குறித்து ஆலோசிப்பதும் ‘தி இந்து வாசகர்களின் கேள்விகளுக்கும் சந்தேகங்களுக்கும் பதில் அளிப்பதும் இந்தக் கலந்துரையாடலின் முக்கிய நோக்கம். அதற்காக இந்த நிகழ்ச்சியில் கட்டிட வல்லுநர்கள், கட்டிடப் பொறியியல் துறைப் பேராசிரியர்கள், வழக்கறிஞர், வங்கி அதிகாரி எனப் பல்வேறு துறை சார் நிபுணர்களும் கலந்துகொண்டனர். முதற்கட்டமாக அவர்கள் ரியல் எஸ்டேட் மற்றும் வீட்டு வசதி குறித்த தங்கள் அனுபவங்களைப் பகிர்ந்துகொண்டனர். அத்துடன் பல அரிய ஆலோசனைகளையும் வழங்கினார்கள்.

மேலும் வீடு வாங்குவது, நிலம் வாங்குவது தொடர்பாக ‘தி இந்து’ வாசகர்கள் தங்களது பல விதமான கேள்விகளையும் சந்தேகங்களையும் மின்னஞ்சல் வழியாகவும் கடிதம் வழியாகவும் அனுப்பியிருந்தனர். அந்தக் கேள்விகளுக்கும் சந்தேகங்களுக்கும் மேடையில் இருந்த நிபுணர்கள் சளைக்காமல் விளக்கம் அளித்தார்கள். வீடு வாங்குவது, நிலம் வாங்குவது தொடர்பான புதிய தெளிவையும் அளித்தார்கள். அவர்கள் அளித்த ஆலோசனைகளும் பதில்களும்:

தி.நகராக மாறப்போகும் தாம்பரம்

ரூபி பில்டர்ஸ் தலைவர் மற்றும் நிர்வாக இயக்குநர் ரூபி ஆர். மனோகரன்:

சென்னையின் நுழைவு வாயில் தாம்பரம் என்று கூறப்படுகிறது. ஆனால், தற்போது சென்னையின் நுழைவுவாயில் செங்கல் பட்டு என மாறியிருக்கிறது. நகரத்துக்குள் கிடைக்கும் அனைத்து விதமான வசதிகளும் புறநகர்ப் பகுதிகளான பல்லாவரம், குரோம்பேட்டை, தாம்பரம், கூடுவாஞ்சேரி உள்ளிட்ட இடங்களிலும் கிடைக்கின்றன. தாம்பரம் அடுத்த தி.நகராக மாறிவருகிறது.

சென்னை நகருக்குள் ரூ.1 கோடி இல்லாமல் வீடுகள் வாங்க முடியாது. புறநகரில் ரூ.25 லட்சத்தில் வீடுகள் வாங்க முடியும். 750 சதுர அடியில், மத்திய தர வர்க்கத்தினருக்கான வீடுகள் கிடைக்கின்றன. நகருக்குள் குடிநீர் தட்டுப்பாடு உள்ளது. புறநகரில் இது போன்ற பிரச்சினைகள் எதுவும் இல்லாமல் மக்கள் நிம்மதியாக வசிக்கலாம்.

ஏதோ ஒன்றிரண்டு அசம்பாவிதம் நிகழ்ந்தவுடன் கட்டுநர்கள் அனைவருமே மோசம் என்ற கருத்து உருவாகியுள்ளது. அது தவறு. எல்லாத் துறைகளிலும் தவறு செய்பவர்கள் இருக்கத்தான் செய்வார்கள். அதற்காக, அந்தத் துறையில் இருப்பவர்கள் அனை வரும் தவறானவர்கள் என்று எண்ணக் கூடாது. கட்டுமானப் பொருட்களின் விலை உயர்வைக் கட்டுப்படுத்தவும், திட்ட அனுமதி விரைவாகக் கிடைக்கவும் அரசு நடவடிக்கை எடுக்க வேண்டும்.

வீட்டுக்கடன்: செலவு அல்ல, மூலதனம்

இந்தியன் வங்கி உதவிப் பொது மேலாளர் ஆர்.இளங்கோவன்:

வீட்டுக்கடன் வாங்குவது என்பது மூலதனமே என்று வாடிக்கையாளர்கள் புரிந்துகொள்ள வேண்டும். வங்கிகள் தற்போது வாடிக்கையாளர்களைத் தேடி வந்து வீட்டுக் கடன் தருகின்றன. ரியல் எஸ்டேட் வளர்ச்சியில் தேசியமயமாக்கப்பட்ட வங்கிகளின் பங்கு மிக முக்கியமானது. மாதாமாதம் கட்ட வேண்டிய இ.எம்.ஐ தொகை சுமார் ரூ.25 ஆயிரமாக இருக்கலாம். எப்படியிருந்தாலும் வீட்டு வாடகை என ரூ.12 ஆயிரம் செலுத்துவீர்கள், வீட்டுக் கடன் செலுத்துவதால் ரூ.3ஆயிரம் வருமான வரி விலக்காகப் பெறலாம். இதையெல்லாம் கணக்கிட்டுப் பார்த்தால் மாதத்துக்கு ரூ.10 ஆயிரம்தான் கூடுதலாக செலுத்த வேண்டியிருக்கும். 20 வருடங்களில் ரூ.10ஆயிரம் என்பது சிறிய தொகையாக இருக்கும். ஆனால், அதற்குள் வீடு உங்களுக்குச் சொந்தமாகியிருக்கும்.

வீட்டுக் கடன் வாங்கும்போது, மாதாந்திரக் கடன் தொகை உங்கள் வருமானத்தில் 60 சதவீதத்துக்கு மிகாமல் இருக்க வேண்டும் என்பது விதி. எனினும் சில இடங்களில் விதி விலக்கு அளிக்கிறோம்.

ரிசர்வ் வங்கி விதிகள் படி தற்போது இரண்டு வீடுகள் வரை சாதாரண வட்டி விகிதத்தில் கடன் தர அனுமதிக்கப்படுகிறது. இந்தியன் வங்கியின் குறைந்தபட்ச வட்டி விகிதமான 9.95 சதவீதத்திலேயே வீட்டுக் கடன் வழங்குகிறோம்.

ரூ.75 லட்சம் கடன் தொகை வரை பிராசசிங் கட்டணம் முழுவதுமாகத் தள்ளுபடி செய்யப்படுகிறது. ரூ.2 கோடி வரை பிராசசிங் கட்டணம் 50 சதவீதம் தள்ளுபடி செய்யப்படுகிறது. ‘அனைவருக்கும் வீடு’ என்ற மத்திய அரசு திட்டத்துக்கு 4ஆயிரம் நகரங்கள் கண்டறியப்பட்டுள்ளன. பயனாளிகளின் வருமான உச்ச வரம்பு நிர்ணயிக்கப்பட்டு, குறைந்த செலவு தொழில்நுட்பத்தைப் பயன்படுத்தி வீடுகள் கட்டப்படவுள்ளன. குடிசைப் பகுதிகளில் அதிக தளபரப்புக் குறியீடு (FSI) வழங்கி வீடுகள் கட்டுவதற்கான திட்டம் விரைவில் அறிவிக்கப்படும்.

உச்ச நீதிமன்ற உத்தரவுப்படி, கட்டுநர்கள் திட்டக் கடன் பெற்றிருந்தால் அதனை அவர்கள் அனைத்து விளம்பரங்களிலும் தெரியப்படுத்த வேண்டும். வீடுகள் வாங்கும்போது தடையில்லாச் சான்றிதழை வங்கி வழங்க வேண்டும். ஒரு சொத்து அடமானம் வைக்கப்பட்டிருந்தால் அந்த தகவலை https://www.cersai.org.in/CERSAI/ (Central Registry of Securitisation Asset Reconstruction and Security Interest of vIndia) என்ற இணையதளத்தில் 30 நாட்களுக்குள் வங்கிகள் பதிவுசெய்ய வேண்டும். அந்தத் தகவலைக் கொண்டு திட்டத்தின் மீது கடன் வாங்கப்பட்டுள்ளதா என்பதைத் தெரிந்துகொள்ள முடியும்.

ஆன்லைனில் வீடு தேடும் படலம்

தி இந்து குழுமத்தைச் சேர்ந்த ரூஃப் அண்ட் ஃப்ளோர் இணையதள தலைமைச் செயல் அதிகாரி கவுரி சங்கர்:

சென்னையில் தினசரி சுமார் 20ஆயிரம் பேர் இணையத்தில் வீடுகள் தேடுகின்றனர். அவர்களில் 16 ஆயிரம் பேர் புறநகர் பகுதிகளான மேடவாக்கம், வேளச்சேரி, பழைய மகாபலிபுரம் சாலை (ஓஎம்ஆர்) போன்ற இடங்களில்தான் வீடுகளைத் தேடுகின்றனர்.

ஆனால், இணையதளங்களில் அவர்களுக்கு வேண்டிய எல்லாத் தகவல்களும் கிடைப்பதில்லை. வீடு அமைந்திருக்கும் பகுதி எத்தகையது, அங்குள்ள கட்டமைப்பு வசதிகள் என்ன, குறைகள் என்ன, அப்பகுதியில் வசிப்பவர்கள் என்ன நினைக்கிறார்கள், அந்த இடத்தில் வீடு வாங்க நினைக்கும் பிறரது கருத்துகள் என்னவென்றெல்லாம் வாடிக்கையாளர்களுக்குத் தகவல் கிடைக்கக் கூடிய அளவில் 2020-ல் இணையப் பயன்பாடு எளிமையாக்கப்பட வேண்டும். அப்போதுதான் அது முழுமையான தேடலாக அமையும்.

சட்ட ஆலோசனை அவசியம்

சென்னை உயர்நீதிமன்ற வழக்கறிஞர் கே.அழகுராமன்:

சொத்து என்பது ஒரு மனிதனின் சமூக அந்தஸ்தை நிர்ணயிக்கும் அளவீடாக உள்ளது. ஒரு சொத்தை வாங்கும்போது அதனால் மகிழ்ச்சி வர வேண்டுமே தவிர மன நிம்மதியை இழக்கும் நிலை ஏற்படக் கூடாது.

சொத்தை வாங்கும்போது வில்லங்கச் சான்றிதழ் பெற்று பார்த்தால், பெரும்பாலான பிரச்சினைகள் தெரிந்துவிடும். ஆனால் கட்டுமானத் துறையினர் அத்திட்டத்துக்காகப் பெற்ற கடன் குறித்து வில்லங்கத்தில் தெரியாது. இதுபோன்ற சொத்துகளை வாங்கும்போது, வானளாவிய அதிகாரம் படைத்த வங்கிகள், கொடுத்த கடனை வசூலிக்கும் நோக்கில், கடன் வசூல் தீர்ப்பாயத்தின் மூலம், வங்கிகள் பாதுகாப்புச் சட்டத்தின் கீழ் சம்பந்தப்பட்ட சொத்தைக் கையகப்படுத்தும்போது, பணம் கொடுத்து வாங்கியவர்கள் சொத்தை இழக்க நேரிடும். இது போன்ற இன்னல்களைத் தவிர்க்க, வீடு வாங்குவோர், கட்டுமான நிறுவனத்திடம் தாய்ப் பத்திரத்தைக் கேட்டுப் பெற்று, அதைப் vபார்க்க வேண்டும். முன்னதாக கிராமப் பஞ்சாயத்து, டிடிசிபி, சிஎம்டிஏ போன்றவை அங்கீகரித்துள்ளனவா என்றும் ஆய்வு செய்ய வேண்டும்.

வாங்கிய சொத்து நில அபகரிப்பில் சிக்காமல் இருக்க சுற்றி வேலி அமைக்க வேண்டும். பட்டா மாற்றம், சொத்து ஒப்படைப்புச் சான்று, சொத்து வரி, மின் இணைப்பு மாற்றப்பட்டதற்கான சான்று ஆகியவற்றைக் கட்டாயம் பெற்றுவிட வேண்டும். விற்கும் நபரால் உரிமை கோர முடியாத வகையில் அனைத்து அம்சங்களையும் பார்த்துச் சொத்தை வாங்க வேண்டும். பத்திரப் பதிவு நாள் வரை எந்த வில்லங்கமும் இல்லை என்பதையும் உறுதி செய்துகொள்ள வேண்டும்.

மொத்தத்தில் சொத்தை வாங்குவதற்கு முன்பாக, ஒரு வழக்கறிஞரிடம் ஆலோசனை பெறுவது மிக அவசியம். அவர் அனைத்து அம்சங்களையும் ஆராய்ந்து, தக்க ஆலோசனைகளை வழங்குவார். இனி வரும் காலத்தில், ஒரு சொத்தை விற்க வேண்டுமென்றால் அதற்கு வழக்கில்லாச் சான்று பெறுவது கட்டாயமாக்கப்பட வேண்டும்.”

மணல் பரிசோதனை கட்டாயம்

சென்னை எஸ்.ஆர்.எம். பல்கலைக்கழகக் கட்டிடப் பொறியியல் துறை உதவிப் பேராசிரியர் டாக்டர் கண்ணன் ராஜ்குமார்:

வீடு கட்டுவதற்கு முன்பாக முதலில் கட்டுமானப் பொறியாளர் ஒருவரிடம் ஆலோசனை பெற வேண்டும். வீடு கட்டும் பகுதியில் உள்ள மணலின் தன்மையைக் கட்டாயம் தெரிந்துகொள்ள வேண்டும். இதற்கு மணல் பரிசோதனை அறிக்கை பெறுவது நல்லது.

உதாரணமாக, தாம்பரம் பகுதியை எடுத்துக் கொண்டால் அது கிராவல் மணல் நிரம்பிய பகுதியாக இருக்கும். தாம்பரத்தைத் தாண்டி வேளச்சேரி போனால், அது களிமண் கொண்ட பகுதியாக இருக்கும். மணலின் தன்மையைத் தெரிந்துகொண்டால் அதற்கேற்ப அஸ்திவாரம் அமைத்து கட்டிடம் கட்டும்போது அது உறுதியாக இருக்கும். அதேபோல், கட்டிடத்தின் அளவுக்குத் தகுந்தவாறு உரிய தரத்திலான கம்பிகளைப் பயன்படுத்தி கான்கிரீட் அமைக்க வேண்டும்.

கட்டுநர்கள் வாடிக்கையாளர்களிடம் திட்ட அனுமதி, கட்டிட அனுமதி உள்ளிட்ட ஆவணங்களைக் கொடுக்கும்போது கூடவே கட்டிட வரைபட அனுமதி ஆவணத்தையும் கொடுத்தால் நன்றாக இருக்கும். கட்டிட வரைபடம் இருக்கும்பட்சத்தில் பின்னாளில் பழுதுபார்க்க மிகவும் உபயோகமாக இருக்கும். vகட்டிட வரைபடம் குறித்துப் பொதுமக்களிடையே தற்போது நல்ல விழிப்புணர்வு ஏற்பட்டிருப்பது வரவேற்கத்தக்கது.

கட்டிடம் கட்டி முடித்ததும் கட்டிட உறுதித்தன்மை சான்றிதழைக் கட்டுநர்களிடம் கேட்டு வாங்க வேண்டும். கடந்த சில ஆண்டுகளாகவே பல கட்டுநர்கள் வீட்டு உரிமையாளர்கள் கேட்காமலேயே கட்டிட உறுதித்தன்மை சான்றிதழை வழங்கிவிடுகிறார்கள். சாதாரணமாக 3 ஆண்டுகளுக்குக் கட்டிடத்தில் எந்த விதமான பிரச்சினையும் வராது. அதன் பிறகு கட்டிடத்தில் மழை நீர் இறங்குவது எனச் சிறு, சிறு பிரச்சினைகள் வரக்கூடும். அவற்றை எல்லாம் ஆரம்ப நிலையிலேயே கண்டறிந்து சரிசெய்துவிட்டால் அதன் பிறகு கட்டிடத்தில் பிரச்சினை வராது.

கட்டிட உறுதிக்கு உகந்த நீர்

ராம்கோ நிறுவனத் துணைப் பொதுமேலாளர் பிரேம்:

ஒரு வீட்டை வாங்கும் போது, டைல்ஸூக்குப் பொருத்தமாகக் கை கழுவும் தொட்டி வாங்குவதில் அதிகக் கவனம் செலுத்தும் மக்கள், அந்த வீட்டைக் கட்டுவதற்கு எத்தகைய கட்டுமானப் பொருட்கள் பயன்படுத்தப்படுகின்றன என்பதைத் தெரிந்துகொள்ள விரும்பாதது வருத்தமளிக்கிறது.

வீடு கட்டப் பயன்படுத்தப்படும் நீர் குடிநீர் தரத்தில் இருக்க வேண்டும். அப்போது தான் ஒரு கட்டிடம் உறுதித் தன்மையுடன் இருக்கும். ஒரு சில பெரிய கட்டுமான நிறுவனங்கள் மட்டுமே குடிக்க உகந்த நீரைக் கட்டுமானப் பணிக்குப் பயன்படுத்துகின்றன. குடிக்க உகந்த நீர் கிடைக்கவில்லை என்பதற்காகச், சுத்தமில்லாத நீரைப் பயன்படுத்தினால், 100 ஆண்டுகள் வரை உறுதியாக இருக்க வேண்டிய கட்டிடங்களின் ஆயுள் குறைந்துவிடுகிறது.

மேலும் வீடு வாங்கும்போது, எத்தகைய கட்டுமானப் பொருட்களைப் பயன்படுத்திக் கட்ட இருக்கிறார்கள் என்பது குறித்த அம்சங்களைக் கட்டுமானத் துறையினரிடமிருந்து கேட்டு, அவர்களுடன் செய்துகொள்ளும் ஒப்பந்தத்தில் சேர்த்து எழுதி வாங்கிக்கொள்ள வேண்டும்.

கட்டிடம் உறுதிபெற அவகாசம் தேவை

பிஎப்ஏஐஐபிஎச்எஸ் ஃபயர் சேஃப்டி கல்லூரி இணை இயக்குநர் முருகானந்தம்:

ஒரு கட்டிடம் உறுதித் தன்மையைப் பெறக் குறிப்பிட்ட கால அவகாசம் தேவை. ஆனால் அதைப் பொருட்படுத்தாமல், பலர் அடுத்து வரும் நல்ல நாளில் கிரகப்பிரவேசம் செய்வதற்காக விரைவாகக் கட்டிடத்தை ஒப்படைக்க அறிவுறுத்துகின்றனர். இதனால் கட்டிடத்தின் உறுதித் தன்மை கேள்விக்குறியாகும்.

உணவுப் பொருள், உடைகள் தயாரிக்கப்பட்டு வெளிவர பாதுகாப்பு அதிகாரி ஆய்வுசெய்து அனுமதி அளிக்க வேண்டும். ஆனால் அடுத்த தலைமுறையினருக்குக் கொண்டுசெல்லக்கூடிய, மனிதனின் கனவான வீடு, பயன்பாட்டுக்கு வர பாதுகாப்பு அதிகாரி ஆய்வுசெய்து அனுமதிக்கும் நடைமுறை நாட்டில் இல்லை. வீடு கட்டும்போது கட்டுமானப் பொறியாளர்கள் கட்டிடப் பாதுகாப்புக்கு முக்கியத்துவம் அளிக்க வேண்டும்.

ஆற்று மணலுக்கு மாற்றுப் பொருள்

எஸ்.ஆர்.எம். பல்கலைக்கழக கட்டிடப் பொறியியல்துறை உதவிப் பேராசிரியர் ஜெ.எஸ்.சுதர்சன்:

இன்றைய தினம் வீடு கட்டத் தேவைப்படும் ஆற்று மணல் விலை கடுமையாக உயர்ந்துள்ளது. ஆற்று மணல் கொடுக்கும் அதே உறுதித்தன்மையை அதற்கு மாற்றாகக் கருதப்படும் குவாரி மணல், நிலக்கரிச் சாம்பல் ஆகியவை கொடுக்கும். எனவே ஆற்று மணலுக்குப் பதிலாக இவற்றைப் பயன்படுத்துவது குறித்தும் வீடு கட்டுவோர் சிந்திக்க வேண்டும். சாம்பல் செங்கல் இப்போது தாரளமாகக் கிடைக்கிறது.

வீடு கட்டும்போது அதற்குப் பயன்படுத்தப் படும் கட்டுமானப் பொருட்களின் தரத்தை உறுதிசெய்துகொள்ள வேண்டியது அவசியம். சாதாரணமாகப் பொருட்களின் மேல்தோற்றத்தைப் பார்த்தே ஓரளவு அதன் தரத்தைத் தெரிந்துகொள்ளலாம். சிமெண்ட் நல்ல வளவளப்பாக இருக்கிறதா, சற்று உயரத்தில் இருந்து கீழே போட்டால் செங்கல் உடையாமல் இருக்கிறதா என்பதையும் பரிசோதிக்க வேண்டும். கட்டுமானப் பணிக்கு ஏதோ ஒரு தண்ணீர் என்று இல்லாமல் நல்ல குடிநீரைப் பயன்படுத்த வேண்டும்.

சென்னை நகரில் நடுத்தவர வகுப்பினருக்கான வீடு வாங்க வேண்டுமென்றால் குறைந்தபட்சம் ரூ.1கோடி வேண்டும். புறநகர்ப் பகுதி எனில் ரூ.50 லட்சம் ஆகும். இத்தகைய சூழலில் புறநகர்ப் பகுதிகளில் வீடு வாங்கலாம். இன்றைய தினம் தாம்பரம், கூடுவாஞ்சேரி, செங்கல்பட்டு உள்ளிட்ட புறநகர் பகுதிகள் மிக வேகமாக வளர்ந்துவருகின்றன. எதிர்காலத்தில் இத்தகைய பகுதிகள்தான் மிகப் பெரிய இடங்களாக உருவெடுக்கும் வாய்ப்புள்ளது.

தகவல் தொழில்நுட்பம் சார்ந்த நிறுவனங்கள் தென்சென்னை பகுதியில் அதிகளவில் வந்த வண்ணம் உள்ளன. இதனால், சென்னை நகரம் தாம்பரம் பகுதியை நோக்கி மிக வேகமாக விரிவடைந்து கொண்டே செல்கிறது.எனவே, சென்னைப் புறநகர் பகுதிகளில் வீடு வாங்க இதுவே சரியான தருணம்.