விவசாய நிலத்தை வாங்கப் போகிறீர்களா?

ஜி.எஸ்.எஸ்.

நீங்கள் ஒரு விவசாய நிலத்தை வாங்க முடிவெடுத்திருக்கலாம். அதில் விவசாயம் செய்ய வேண்டும் என்பது உங்கள் எண்ணமாக இருக்கலாம் அல்லது வருங்காலத்தில் அங்கு வீடுகட்டிக் கொள்ளலாம் என்றும் நீங்கள் நினைக்கலாம். எதுவாக இருந்தாலும் நீங்கள் சில முக்கிய விஷயங்களை அறிந்துகொள்ள வேண்டும்.

முதலீடு என்ற கோணத்தில் ஏக்கர் கணக்கில் விவசாய நிலத்தை வாங்கிப் போடுபவர்கள் உண்டு. இதற்கு முக்கியக் காரணம் நகரப் பகுதிகளிலுள்ள நிலத்தைவிட விவசாய நிலத்தைப் பலமடங்கு குறைந்த விலையில் வாங்க வாய்ப்பு உண்டு என்பதுதான்.

நகரங்களில் நிலத்தை வாங்குவது என்பதே அரிதான விஷயம். அப்படியே நிலங்கள் கிடைத்தாலும் அவற்றை விலை மிக அதிகம். எனவே நகரங்களில் வசிப்பவர்கள்கூட லாபத்தை மனதில் கொண்டோ மறுவிற்பனை செய்து நிறைய லாபம் பார்க்கலாம் என்ற கோணத்திலோ விவசாய நிலங்களை வாங்குகிறார்கள்.

விவசாய நிலத்தை வாங்குவதில் தொலைநோக்குப் பார்வையில் பல நன்மைகள் உண்டு. அந்தப் பகுதியில் ஒரு பெரிய கட்டுமானத் திட்டத்தை அரசு உருவாக்கப் போகிறது என்றால் அந்தப் பகுதியில் நிலத்தின் விலை உயரும். அது விவசாய நிலத்தை வாங்கியவர்களுக்குப் வருங்காலத்தில் பெரும் லாபத்தை அளிக்கும். அரசு இப்போதெல்லாம் தனது பிரம்மாண்டமான கட்டுமானங்களை நகரிலிருந்து தள்ளியுள்ள பகுதிகளில்தான் உருவாக்கத் திட்டமிடுகிறது.

‘ஒருவேளை நம் நிலத்தையும் அப்போது அரசு கையகப்படுத்தி விட்டால்?’ எனும் சந்தேகம் வரலாம். சிலரது அனுபவங்களைக் கேட்டறிந்தபோது இதற்காக அரசு வழங்கும் நஷ்டஈட்டுத் தொகையே கணிசமாக இருந்தது என்றும், அந்த நிலத்தில் பணத்தை முடக்கியது மிகவும் லாபகரமாக இருந்தது என்றும் கூறியதுண்டு.
ஆனால், யார் வேண்டுமானாலும் விவசாய நிலத்தை வாங்கிவிட முடியாது. கர்நாடகம் போன்ற சில மாநிலங்களில் விவசாயிகள் மட்டுமே விவசாய நிலங்களுக்குச் சொந்தமாக இருக்கலாம்.

என்றாலும், பரம்பரை காரணமாகவும், தானமளித்தல் காரணமாகவும் விவசாயி அல்லாதவர்களுக்கும் இத்தகைய நிலங்கள் வந்து சேரலாம். ஆனால், ஒரு வளமான விவசாய நிலத்தை நீங்கள் வீடுகட்டப் பயன்படுத்த முடியாது. திரைமறைவு வேலை செய்து அப்படிக் கட்டினாலும் எப்போது வேண்டுமானாலும் அது இடிக்கப்படலாம் என்ற கத்தி தலைக்குமேல் தொங்கிக் கொண்டிருக்கும். விவசாயத்துக்கு லாயக்கற்றது என்ற சான்றிதழ் வழங்கப்பட்ட விவசாய நிலங்களில் மட்டுமே வீடுகள் எழுப்ப முடியும்.

விவசாய நிலங்கள் மலிவாகக் கிடைக்கிறதே என்று ஏக்கர் கணக்கில் அதை வாங்க நினைப்பவர்கள், ‘நில உச்சவரம்புச் சட்டம்’ என்ன சொல்கிறது என்பதிலும் கவனம் செலுத்த வேண்டும். இல்லை என்றால் பின்னர் உங்கள் நிலத்தின் ஒரு பகுதி உங்களிடமிருந்து பறிக்கப்படலாம். எந்தச் சொத்தை வாங்கினாலும் அதன் ஆவணங்களைக் கவனத்துடன் பரிசீலிக்க வேண்டும். என்றாலும் விவசாய நிலங்களை வாங்கும்போது கூடுதல் கவனம் தேவை. அத்தகைய சில நிலங்கள் மாற்றத்தகாதவையாக இருக்கக்கூடும்.

சில நேரம் அந்த நிலம் குத்தகைக்கு விடப்பட்டிருக்கலாம். அப்படியானால் அங்கு விவசாயம் செய்பவர்களுக்கு அந்த நிலத்தின்மீது குறிப்பிட்ட காலம்வரை பாத்தியதை இருக்கும். இதுபோன்ற சிக்கல்களை எல்லாம் களைந்த பிறகே அந்த நிலத்தை வாங்குவது புத்திசாலித்தனம். சில இடங்களில் அந்தந்தப் பகுதி மக்களிடையேதான் விவசாய நிலங்களை விற்க வேண்டும் என்ற கட்டுப்பாடு இருக்கும். இதற்காகவே சிலர் அங்கு வசிக்கும் பகுதியில் ஒரு சிறு நிலத்தை வாங்கி அதைத் தங்கள் வீட்டு முகவரியாகக் காண்பித்து அதே கிராமத்தில் விவசாய நிலங்களை வாங்கிப் போடுகிறார்கள்.

வருங்காலத்தில் விவசாய நிலங்களுக்கான தேவை அதிகமாகும். எனவே, உரிய முன்னெச்சரிக்கைகளை மேற்கொண்டபிறகு இத்தகைய நிலங்களை வாங்கிப் போடுவது புத்திசாலித்தனம். விவசாய நிலங்களை வாங்கும்போது அதன் மூலம் பெறப்படும் வருமானத்திற்கு வரி விலக்கு உண்டு. அதைப் பின்னர் விற்பதனால் கிடைக்கும் லாபத்துக்கும் வரி விலக்கு உண்டு. மாநிலச் சட்டங்களைப் புரிந்து கொண்டு வாங்குங்கள்.

நீங்களே விவசாயம் செய்யப் போகிறீர்களா, நிலத்தைக் குத்தகைக்கு விடப் போகிறீர்களா, அங்கு பண்ணை எழுப்புவதாக இருக்கிறீர்களா என்பதிலெல்லாம் தெளிவு இருந்தால்தான் அது சரியான முதலீடா என்பதில் தெளிவு கிடைக்கும். விவசாய நிலங்கள் சட்டப்படி யாருக்கு உரியவை என்பதில் சிக்கல்கள் ஆங்காங்கே முளைத்துக் கொண்டிருக்கின்றன.

எனவே, நேரடியாக அந்தப் பகுதிகளுக்குச் சென்று உள்ளூர் தாசில்தார், சார்பதிவாளர், நகராட்சி போன்ற அலுவலகங்களைத் தொடர்பு கொண்டு நீங்கள் வாங்க இருக்கும் நிலம் தொடர்பான அனைத்து முக்கிய விஷயங்களையும் அறிந்து கொள்ள வேண்டியது அவசியம். இதற்கெல்லாம் நேரம் தேவைப்படும், சலிப்பு தோன்றலாம். என்றாலும், இதில் நீக்குப்போக்கு இருந்தால் பின்னர் நிலத்தைப் பறிகொடுக்க நேரலாம். விற்பவரின் பின்னணி மற்றும் நிலத்துக்கான உரிய வில்லங்கமில்லாச் சான்றிதழ் போன்றவை அதில் முக்கியமாகப் பின்பற்றப்பட வேண்டும்.

விவசாய நிலத்தை வேறு விதமாக (வீடு கட்டுவது போன்று) பயன்படுத்த வேண்டும் என்றால் அதற்கு சில அடிப்படை விதிகள் உள்ளன. அங்கு விவசாயம் நிகழ்காலத்தில் செய்யப்படக் கூடாது. விவசாய நிலத்தை வேறு வகையான நிலமாக மாற்றுவதற்கான காரணத்தை விளக்கி உரிய அதிகாரிகளுக்கு விண்ணப்பம் கொடுக்க வேண்டும். இந்த விண்ணப்பத்திற்குத் தேவையான ஆவணங்களை இணைக்க வேண்டும். விற்பனைப் பத்திரம், சொத்துவரி செலுத்தியதற்கான ரசீது, பிறழ்வு சான்றிதழ் அல்லது மாற்றத்திற்கான சான்றிதழ் (Mutation) ஆகியவை அடிப்படை ஆவணங்கள்.

விவசாய நிலத்தை வேறு காரணங்களுக்குப் பயன்படுத்துவதற்குக் கட்டணம் செலுத்த வேண்டும். இந்தக் கட்டணம் உங்கள் நிலத்தின் அளவு மற்றும் அது எங்கு அமைந்துள்ளது என்பதைப் பொறுத்து மாறுபடும். மாவட்ட ஆட்சியர் அல்லது துணை ஆணையர் போன்ற அங்கீகரிக்கப்பட்ட அதிகாரிகள் இந்த மாற்றத்திற்கான அனுமதியை உங்களுக்கு அளிப்பார்கள்.

அதற்குப் பிறகு அது விவசாயம் அல்லாத நிலமாகக் கருதப்படும். நிலத்தை வாங்கும்போது நிலத்தின் பழைய ஆவணங்களை நன்கு பரிசீலித்து அது விவசாய நிலம் இல்லை என்பதை அங்கு வீடு கட்டுபவர்கள் உறுதிசெய்துகொள்ள வேண்டும் அல்லது அது விவசாய நிலம் அல்லாததாக உரிய விதத்தில் மாறறம் செய்யப்பட்டிருக்க வேண்டும்.