திவால், நிதி மோசடி சட்டத் திருத்தம் வீடு வாங்குபவர்களைப் பாதுகாக்குமா?

க்களிடம் பணத்தை வாங்கிக் கொண்டு குறிப்பிட்ட காலத்தில் வீட்டைக் கட்டித் தராமல் ஏமாற்றும் கட்டுநர்களைக் கட்டுப்படுத்த திவால், நிதி மோசடி திட்டத்தில் திருத்தங்கள் கொண்டுவரப்பட உள்ளன. முக்கியமாக வங்கிகள், நிதி நிறுவனங்களில் கடனைப் பெற்று குடியிருப்பு திட்டப் பணிகளை மேற்கொள்ளும் நிறுவனங்கள் கடனைச் செலுத்தாத பட்சத்தில் அவற்றின் மீது திவால் மசோதா சட்டம் பாயும். ஆனால், அத்தகைய நிறுவனங்களிடமிருந்து வீடுகளை வாங்கிய மக்கள் பாதிக்கப்படாத வகையில் திருத்தம் மேற்கொள்ளப்பட உள்ளது.

ஏற்கெனவே இது போன்று ஏமாற்றும் கட்டுநர்களுக்கு மூன்று ஆண்டுகள் சிறை தண்டனை அளிக்கச் செய்யும் வகையில் ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை சட்டமுள்ள நிலையில் திவால் சட்ட நடைமுறையும் மக்களுக்குப் பாதுகாப்பு அளிக்கும் எனப் பலரும் வரவேற்பு தெரிவித்துள்ளனர்.

2022-ம் ஆண்டுக்குள் அனைவருக்கும் வீடு என்ற திட்டத்தை முன் வைத்து மத்திய அரசு வீடு வாங்குவதற்கான நடைமுறைகளை எளிதாக்கியுள்ளது.

இதற்கேற்ப பெரும்பாலானோர் வீடு வாங்கும் முனைப்பில் உள்ளனர். நாடு முழுவதும், ஆண்டுக்கு, 10 லட்சம் பேர் புதிதாக வீடு வாங்குகின்றனர் எனச் சமீபத்திய புள்ளிவிவரங்கள் குறிப்பிடுகின்றன. இதன் வாயிலாகக் கட்டுமானத்துறை ரூ.3.5 லட்சம் கோடியைப் பொதுமக்களிடமிருந்து முதலீடாகப் பெறுகிறது.

இப்படி வங்கிக் கடன் வாங்கி வீடு வாங்குபவர்களைப் பல கட்டுநர்கள் இழுத்தடிப்பதால் மக்களுக்குப் பலவிதமான அழுத்தங்கள் உருவாகின்றன. குறிப்பாக வீடு வாங்கும் மக்கள் வாழ்நாள் சேமிப்பை இதில் முதலீடு செய்கின்றனர். அந்த முதலீட்டுக்குச் சட்ட ரீதியான பாதுகாப்பு இல்லை.

ஆசையாய் வீடு வாங்க சேமிப்பு, கடன் வாயிலாகத் திரட்டிய பணத்துக்குப் பலனைப் பெறாமலேயே கடன், வட்டியென அல்லாடும் நிலைக்குத் தள்ளப்படுகின்றனர். இந்த அழுத்தங்களிலிருந்து மக்களைப் பாதுகாக்கும் பொருட்டு விதிமுறைகளை உருவாக்கி வருவதாக நிறுவனங்கள் விவகாரத்துறை குறிப்பிட்டுள்ளது.

இப்பிரச்னைக்குத் தீர்வுகாண்பதற்கு ஏற்கெனவே ரியல் எஸ்டேட் மேம்பாடு ஒழுங்குமுறைச் சட்டம் கொண்டுவரப்பட்டது. முக்கியமாக இந்தத் துறையில் நிலவும் கறுப்பு பணப் புழக்கம் இதன் மூலம் கட்டுப்படுத்தப்பட்டது. இந்தச் சட்டத்தின் மூலம் மாநில அளவில் ஒழுங்குமுறை செய்ய வழி ஏற்பட்டது. பணம் வாங்கிக் கொண்டு குறிப்பிட்ட காலத்துக்குள் வீட்டைக் கட்டி ஒப்படைக்காத கட்டுமான நிறுவனங்களுக்கு எதிரான புகார்கள் இதன் மூலம் விசாரிக்க வழி ஏற்பட்டது.

கட்டுநர் தவறு செய்தது நிரூபிக்கப்பட்டால் அவருக்கு அபராதமும், மூன்று ஆண்டுகள் சிறை தண்டனை வழங்கவும் இந்தச் சட்டம் வழிவகை செய்தது. ஆனால், இந்தச் சட்டம் பல மாநிலங்களில் இன்னும் நடைமுறைக்கே வரவில்லை. இதனால் தற்போது திவால் மற்றும் நிதி மோசடி சட்டத்தில் மாற்றங்கள் கொண்டுவரப்படுகிறது. இந்தச் சட்டத் திருத்தத்துக்கான பரிந்துரையை நிறுவனங்கள் விவகாரத்துறை செயலர் இன்ஜெட்டி ஸ்ரீனிவாஸ் தலைமையிலான குழு அளித்துள்ளது

வங்கிகள் நிதி நிறுவனங்களில் கடனைப் பெற்று குடியிருப்புத் திட்டப் பணிகளை மேற்கொள்ளும் நிறுவனங்கள் கடனைச் செலுத்தாத பட்சத்தில் அவற்றின் மீது திவால் மசோதா சட்டம் பாயும். ஆனால் அத்தகைய நிறுவனங்களிடமிருந்து வீடுகளை வாங்கிய மக்கள் பாதிக்கப்படாத வகையில் திருத்தம் மேற்கொள்ளப்பட்டுள்ளது. சமீபத்தில் திவால் மசோதா சட்டம் பாய உள்ள ஜேபி இன்பிராடெக் மற்றும் அம்ரபாலி குழும நிறுவனங்களில் வீடு வாங்கியவர்களின் நலன் இதன் மூலம் காக்கப்படும். நீதிமன்றங்களில் உள்ள இந்த வழக்கை அடிப்படையாகக் கொண்டுதான் சட்டத் திருத்தம் மேற்கொள்ளப்படுகிறது.

குறிப்பாகக் கட்டுமான நிறுவனங்கள் தங்களால் வீடு கட்ட முடியவில்லை, கடனையும் திருப்பிச் செலுத்த இயலவில்லையென ஒப்புக் கொண்டால் திவால் நடவடிக்கை மேற்கொள்ளப்படும். இதை ஆராய ஒரு குழு அமைக்கப்படும். இந்தக் குழுவில் கடன் அளித்த வங்கிகளின் அதிகாரிகளும் இருப்பார்கள். மேலும் கடன் பெற்ற நிறுவனம், அதன் ஊழியர்கள், உறுப்பினர்கள், நிறுவனத்துக்கு உத்தரவாதம் அளித்த நிறுவனங்கள் மற்றும் நிறுவனத்தின் பிற பங்குதாரர்கள், பணம் செலுத்திய மக்கள் ஆகியோரும் குழுவில் இடம்பெற வகை செய்யப்பட்டுள்ளதாகத் தெரிவிக்கப்பட்டுள்ளது.

குறிப்பாகத் திவால் மசோதா நடவடிக்கைகளைப் பின்பற்றும் நிறுவனங்கள் கடைப்பிடிக்க வேண்டிய விதிமுறைகள் வரையறுக்கப்பட்டுள்ளன. அதாவது கடன் அளித்த வங்கிகள் பிற கடன் வழங்கிய அமைப்புகள் ஆகியவற்றின் நலனை மட்டுமே பார்க்காமல் திவால் சட்ட அமலாக்கத்தால் பாதிக்கப்படுவோரின் நலனையும் பார்க்க வேண்டும் என்பது அதன் முக்கிய அம்சமாக உள்ளது.

திவால் மசோதா சட்டம் கடந்த ஆண்டு கொண்டு வரப்பட்டது. இதன்படி வாராக் கடன் நிலுவையில் உள்ள நிறுவனங்கள் கண்டறியப்பட்டு அவற்றுக்கு நோட்டீஸ் அனுப்பப்படும். அதன்பிறகு 6 மாதங்களில் திவால் நடவடிக்கைகள் மேற்கொள்ளப்படும். ஒருவேளை நிறுவனத்தைச் செயல்படுத்துவதற்கான வாய்ப்பிருந்தால் அதற்கு மேலும் 90 நாள் அவகாசம் அளிக்கப்படும். கடன் அளித்த வங்கிகள் ஒப்புக் கொண்ட நிலையில், இந்த நிறுவனத்தை வாங்குவதற்கு தயாராக உள்ள நிறுவனங்களின் விண்ணப்பங்களைக் குழு ஆராயும்.அதன் பிறகு திவால் நடவடிக்கைகள் இறுதி செய்யப்படும்.

இருப்பினும் இக்குழுவில் கடன் அளித்த வங்கிகள் தவிர பிறருக்கு எவ்வித நிபந்தனையும் கிடையாது. ஆனால் திவால் நடவடிக்கையை நிறுவனத்துக்குத் தொடர்புடைய அதாவது குடியிருப்புகளை வாங்கியவர்களின் கவனத்துக்குக் கொண்டு வராமல் நிறைவேற்ற முடியாது. மேலும் நிறுவனத்தைப் பிற நிறுவனத்துக்கு விற்கும் நேரத்தில்கூட வீடுகளை வாங்கியவர்கள் எதிர்ப்பு தெரிவிக்கவும் திருத்தச் சட்டம் வகை செய்துள்ளதாகத் தெரிகிறது.

திருத்தப்பட்ட இந்தச் சட்டத்தின்படி சிறிய தொழில் அதிபர்களின் பிரச்சினைகளும் பேசப்பட்டுள்ளது. குறிப்பிட்ட காலத்துக்கு வீடு கட்டவில்லை என்றால் அந்தப் பில்டரின் அனுமதியை ரத்துசெய்யவும் வழிவகை செய்யும்.

ஆனால், அனைத்து இறுதி நடவடிக்கைகளையும் தேசிய நிறுவனங்கள் சட்டத் தீர்ப்பாயம் (என்சிஎல்டி) முடிவு செய்யும். இந்த சட்டம் மூலம் வீடு வாங்குபவர்களுக்குப் புதிய சட்டப் பாதுகாப்பு கிடைக்கும் என்று கூறுகிறார் சென்னை உயர் நீதிமன்ற வழக்கறிஞர் என்.ரமேஷ்.

வீடு வாங்குபவர்கள் தங்களின் பல நாள் சேமிப்பை வீடு வாங்குவதற்காக அளிக்கின்றனர். அவர்களைப் பாதுகாப்பது காலத்தின் தேவை. இந்தச் சட்டத் திருத்தம் அதைச் சரியாகச் செய்ய வேண்டும்.